Etaba buscando por internet unos datos sobre la inversión en el sector de las residencia y me he encontrado con una perla del pasado: Un artículo aparecido en Actualidad Económica en Octubre de 2002 que con el título Residencias para la tercera edad, un negocio dorado, explicaba como empresas financieras, constructoras y aseguradoras estaban desembarcando en un sector donde la "demanda dobla a la oferta". El análisis era claro: Incorporación de la mujer al mercado de trabajo, aumento de la capacidad adquisitiva de los mayores, aumento de gasto público en conciertos (cinco años antes de la entrada en vigor de la Ley de Dependencia).
Según el artículo, las residencias privadas podían obtener rentabilidades de entre el 12% y el 15% mientras las concertadas tenían que conformarse con entre el 7% y el 11%.
Resulta curioso leer esto nueve años después. Especialmente cuando vemos que se mencionan como empresas significativas de ese negocio dorado a Quavitae, recientemente adquirida por SAR, que preveía construir 30 nuevas residencias con una inversión de 42 millones de euros, subarrendando la construcción mediante el pago anual del 7% de la inversión realizada; o a Aser, una empresa a la que los atrasos en los pagos por parte de las administraciones de los conciertos ha puesto en los últimos tiempos al borde del precipicio.
Cuanto más altas son las expectativas mayor es el sentimiento de frustración si no llegas a alcanzarlas.
Este artículo resume muy bien cuál era el clima general en ese momento en relación con el sector y contiene todos los mensajes que llevamos oyendo como un mantra desde entonces. Como empresa citada en el artículo en cuestión me gustaría exponer algunos de los errores que contiene y que han provocado el no cumplimiento de muchas de las expectativas que en él se planteaban. En mi opinión hay dos errores conceptuales fundamentales que ya detectamos algunos en ese momento en estos mensajes; y por otro lado no prevé cuestiones que ocurrieron en los años siguientes y que han influido también negativamente en la situación del sector.
ResponderEliminarEl error conceptual fundamental es confundir demanda con mercado potencial o mercado con necesidad de un servicio. Técnicamente demanda es mercado potencial con capacidad económica de compra. Nunca ha existido una demanda que doblara a la oferta. Ha existido un mercado potencial con necesidades que doblaba a la oferta; pero al no tener capacidad de compra es como si no existiera desde el punto de vista del mercado.
El segundo error conceptual que contiene el artículo es pensar que rentabilidades pasadas garantizan rentabilidades futuras. Esto no es así cuando el entorno de mercado cambia radicalmente, como estaba ocurriendo en este caso con la entrada masiva de grandes operadores que incrementaron de manera significativa la oferta y la competencia, especialmente en las grandes ciudades. Un incremento masivo de oferta produce automáticamente una bajada de las rentabilidades para el conjunto. Y eso es lo que ha pasado.
Y lo que no prevé el artículo (era muy difícil preverlo, es cierto) son cuestiones como la no generalización del seguro de dependencia (la legislación española no ha ayudado a ello); la aparición de la ley de dependencia que transforma radicalmente el mercado privado; y otra cuestión de la que se habla poco desde el punto de vista del impacto económico en las compañías pero que es fundamental: la falta de unidad de las grandes empresas del sector en una asociación patronal fuerte, con objetivos comunes y con gestores potentes que consigan que la administración regule con un marco estable a medio y largo plazo garantizando los retornos en las inversiones. Las constructoras supieron hacerlo hace 25 años. Nosotros no.
Este es un sector en el que no se han cumplido las expectativas tan grandes que se habían creado pero en el que con imaginación y trabajo muchas de las empresas estamos siendo capaces de sobrevivir con unas perspectivas de futuro bastante prometedoras. Pero desde luego muy diferentes de las que se planteaban hace nueve años. Lo más curioso es que todavía hoy, nueve años después, todavía seguimos oyendo muchos de estos mensajes sin cambiarles ni una coma repetidos por parte de curiosos que sobrevuelan el sector planteándose entrar en él. Somos inasequibles al desaliento.
Guillermo Bell
Director General de Novaire / (Grupo OHL)