Sin duda, el sector
de las residencias de mayores privadas en España va a tener un importante crecimiento durante los próximos años. No sólo porque la población de personas mayores va aumentar de forma considerable, sino también porque las políticas públicas van a encaminarse sin duda hacia modelos en los que las administraciones financian estancias que son prestadas efectivamente en residencias privadas. O sea, que tendremos cada vez más residencias para personas mayores privadas
que venden sus servicios a los particulares y administraciones que confían
en empresas para la gestión de lo público.
¿Un buen momento para entrar en el sector de las residencias de tercera edad?
Una persona o empresa que
decida entrar en el sector de las residencias de mayores sabe que existen diferentes puertas para llegar al
mismo. Desde la adquisición o traspaso
de un centro existente a la construcción o rehabilitación pasando por la
gestión de servicios públicos.
Sea cual sea la vía de
entrada vale la pena tener en cuenta unos aspectos previos que influenciarán
sin duda nuestras decisiones. Uno de
ellos que se convierte en premisa básica es el del tamaño. ¿Cuántas plazas debe tener la residencia para
ser rentable y a la vez permitir un funcionamiento adecuado? Durante los años 80 y 90 se decía que una
residencia alcanza un equilibrio entre rentabilidad y eficacia de servicio
alrededor de las 60/80 plazas, no obstante la realidad del sector estaba
formada por un gran número de residencias privadas de tamaño reducido (entre 20
y 40), unas residencias públicas de más de 100 y algunas “herencias” de los
años 70 que llegaban a las 600. Hoy, el
aumento de las exigencias normativas de personal, especialmente en lo que
afecta a profesionales y la búsqueda de beneficios a través de la creación de economías
de escala están creando una clara tendencia hacia las residencias de entre 120
y 200 plazas con funcionamiento modular.
La decisión sobre el tamaño,
que por supuesto dependerá en parte de
la disponibilidad económica y capacidad de endeudamiento, será clave para la
viabilidad futura. Aunque la decisión
dependerá de aspectos como la zona geográfica concreta en la que deseamos
invertir o la disponibilidad de terrenos, un tamaño situado entre las 80 y las
120 plazas y un funcionamiento modular parece hoy día una opción adecuada que
permite la contratación de un equipo completo de profesionales y una rentabilidad
razonable. Quien decida construir o
adquirir una residencia de menos de 40 plazas en estos momentos deberá saber
que, estará asumiendo un riesgo adicional a medio plazo, aunque lo cierto es que esto lleva siendo así desde hace unos veinte años y la gran mayoría de este tipo de residencias sigue funcionando.
Las residencias de tercera edad privadas de reducido tamaño con un funcionamiento “familiar” siguen siendo mayoría, aunque con una representación sobre el total que ha ido bajando. Durante años se ha dicho que esas residencias vivían la inminencia de un cambio para el que debían prepararse ya fuese ofreciendo un servicio diferenciado o algún tipo de ventaja. La competencia vía precio con las residencias grandes, que ha existido durante los último años será difícil de mantener a medida que aumenten las exigencias normativas.
Una vez estudiado el tamaño
idóneo para nuestra debemos considerar las diferentes posibilidades de entrada
en el sector que tenemos:
- Traspasar o adquirir una residencia existente.
- Construir una residencia.
- Gestionar una residencia pública (esto lo dejamos para más adelante)
¿Traspasar una residencia de mayores o establecer una nueva?
Traspaso
El traspaso de un centro en
funcionamiento puede ser la forma más económica y sencilla de entrar en el
sector. Como ventaja tiene que, a partir
del mismo día en que se toma posesión de la actividad empiezan a generarse
ingresos ya que existen unos residentes ingresados. La residencia además tiene una imagen creada
y los ingresos de residentes generados por el “boca-oreja” (que suelen ser la
mayoría) son una realidad. No obstante,
si se opta por el traspaso o compra de una residencia que funciona no hay que
olvidar que también puede haber peligros ocultos que hay que despejar:
- Conviene analizar la situación de la residencia con
relación a la administración pública.
Para ello vale la pena examinar las condiciones de la autorización; las
implicaciones que tiene el cambio de titularidad y la potencialidad de
ampliación de plazas, acudir a los servicios de inspección de la comunidad
autónoma acompañados por la persona que vende o traspasa la residencia para
examinar los informes correspondientes a las últimas inspecciones. Hay que asegurarse que la entidad no tiene
procedimientos sancionadores o sanciones pendientes, así como de la existencia
de alguna normativa en fase de transitoriedad que la residencia tiene la
obligación de cumplir durante los próximos pocos años.
- Hay que estudiar la situación del equipamiento de la
residencia y calcular en cuánto tiempo será necesario renovar el mobiliario,
ayudas técnicas y otro aparataje. No se
puede olvidar que cuando traspasamos estamos alquilando un inmueble y comprando
una actividad. Si la obsolescencia del
equipamiento está cercana el precio que estaremos dispuestos a pagar deberá ser
necesariamente inferior.
- Conviene conocer a fondo la estructura del personal de la residencia, la ratio de circulación de los empleados, la cantidad de bajas laborales que han tenido en los últimos meses y la eventual posible dificultad que podemos encontrar en la zona geográfica para cubrir las plazas que necesitemos.
- Conviene conocer el estado de dependencia real de los
residentes, la cantidad que pagan, la posibilidad legal de aumentar los
precios, la ratio de morosidad. No
olvidemos que puede resultar difícil proceder a un aumento de precios y que, algunas residencias que se traspasan a
precios aparentemente ventajosos esconden
residentes que llevan mucho tiempo ingresados y requieren mucha
atención, que pagan precios inferiores a los del mercado o con una estructura
de personal inadecuada y cara de cambiar.
Cuando se trata de traspaso,
por supuesto hay que examinar a fondo las condiciones del contrato de alquiler
centrándonos sobre todo en la duración y en la posibilidad de realizar
modificaciones en el inmueble para aumentar la capacidad o adaptarnos a
eventuales nuevas normativas.
El precio de compra o
traspaso de una residencia varía mucho dependiendo del grado de ocupación,
precio que paguen los residentes, zona en la que se encuentra y otros
factores. Resulta difícil establecer un
precio estándar. Yo recomiendo últimamente utilizar el "Valorador de residencias", una herramienta gratuíta que está colgada de Geriátricos.info.
Si queremos utilizar "la cuenta de la vieja" podríamos decir que una residencia en
traspaso en una capital, con una ocupación de un 85% mantenida durante los últimos cuatro años, un contrato al que le
quedan más de diez años de duración y con una situación administrativa y de
personal correcta se traspasaría por, aproximadamente el equivalente a 7 meses
de facturación. Digo que es "la cuenta de la vieja" porque hay que tener en cuenta muchos otros factores cómo el precio del alquiler y muchos otros. Como al final el precio depende mucho de lo que el comprador considere que puede hacer mejor que el vendedor ha hecho hasta ahora (lo que le permitirá incrementar su margen), la cosa se hace algo difícil.
Para calcular si resulta o
no rentable optar por el traspaso resulta vital conocer, como hemos dicho, la
duración del contrato de alquiler y la posibilidad de negociar una
prórroga.
Dentro de los cálculos que
debemos llevar a cabo cuando estudiamos el traspaso de una residencia está el
de la estructura de precios que pagan los residentes. Una ineficiente redacción del contrato y
otras circunstancias pueden traer consigo que la residencia esté cobrando
precios por debajo de lo que sería razonable teniendo en cuenta la situación
geográfica, el grado de dependencia de los residentes y el nivel de servicios
que ofrece. En ese caso vale la pena
estudiar si existe la posibilidad legal de ajustar los precios. Pensemos que la máxima ventaja que supone
traspasar consiste en que tenemos ingresos desde el primer mes, pero que esta
ventaja se puede convertir en un impedimento si éstos no son los razonables de
acuerdo con nuestra estructura de costes.
Vemos, pues que la clave
para determinar si resulta adecuado decantarnos por el traspaso radica en la
información de que dispongamos y de su estudio minucioso. Este análisis lo puede hacer el propio
emprendedor o, si lo prefiere, puede encargarlo a alguno de los profesionales
que se dedican a elaborar estudios de viabilidad económica y funcional de
residencias.
Compra de inmueble y negocio
Si determinar un posible
precio de traspaso resulta complicado,
hablar de compras del inmueble y el negocio en un paquete lo resulta aún
más. Aquí entran en juego, además de las
cuestiones que hemos planteado con respecto al traspaso, otras variables como
la posibilidad de cambiar el uso del inmueble en el futuro, la calificación
urbanística del suelo sobre el que la residencia está construida y muchos más
que hacen realmente difícil poder determinar un precio orientativo. Dependiendo de estos factores, la compra
puede ser más beneficiosa como inversión inmobiliaria a medio plazo que como
actividad. Así, algunas residencias situadas en el centro de ciudades han sido
compradas para su cierre y posterior conversión en viviendas.
Un buen consejo es afrontar la compra de inmueble/actividad como dos compras diferentes con valoraciones económicas también diferentes.
Lo que conviene tener en
cuenta cuando se calcula lo que se puede pagar por la compra conjunta del
inmueble y la actividad es que la repercusión sobre el coste por plaza no
debería ahogar la actividad, máxime teniendo en cuenta que cuando compramos
normalmente aumentaremos nuestros costes financieros. De nuevo se hace imprescindible un estudio
previo que, además de incluir los factores a los que hacíamos referencia al
hablar del traspaso, debería incluir los relativos al potencial incremento de
valor del inmueble.
El factor oculto ¿Por qué venden?
La adquisición de una
actividad en funcionamiento, ya sea mediante compra o traspaso, puede conllevar
también unos costes que no se ven a primera vista pero que pueden acarrear
importantes cargas a posteriori. Para
evitar o al menos poder prever esos costes ocultos conviene que al negociar la
compra o traspaso de una residencia seamos capaces de poder dar respuesta a una
pregunta ¿por qué esta persona vende o traspasa su residencia? Si no somos capaces de dar respuesta a esta
pregunta durante la negociación es muy posible que lleguemos a ella con posterioridad,
o sea, cuando sea demasiado tarde. Como
ejemplos: se ha dado el caso de residencias de tamaño medio gestionadas de
forma muy personalista en las que los números son aparentemente interesantes
pero en la que se larva un conflicto laboral que puede requerir para su
corrección una reestructuración de plantilla.
También algún comprador se ha encontrado demasiado tarde con que quien
le vende lo hace con la intención de salir del mercado ante la inminente la
irrupción de una competencia con la que no se podrá rivalizar sin un gran
sacrificio.
La seguridad total no existe
pero sí es cierto que un análisis previo de la necesidad potencial de plazas en
la zona en la que pretendemos instalarnos y una pequeña prospección sobre
nuestra eventual competencia pueden suponer factores clave para determinar si
el precio que se nos está pidiendo por una venta o traspaso se ajusta a lo que
podemos considerar razonable.
Si después de leer estas
líneas examinamos el periódico o una web especializada en el sector veremos que
el mercado de residencias en traspaso está copado por residencias de pequeño
tamaño que responden a una estructura “familiar”.
Empezar desde cero y construir una residencia de tercera edad
Otra posibilidad que debemos
tener en cuenta cuando nos planteamos entrar en el sector es la de construir nuestra propia
residencia. En este caso podremos
ajustar el proyecto a nuestras necesidades, adaptarnos a las últimas
normativas, crear un equipo a nuestra medida y controlar el proyecto del
principio al fin. Unas ventajas que
vienen compensadas en parte por unas desventajas claras a las que no se
enfrenta quien adquiere una actividad en funcionamiento:
En primer lugar tendremos
que pasar por un tortuoso procedimiento administrativo de autorización que
parece especialmente diseñado para desincentivar las nuevas actividades. Un procedimiento que puede requerir una fase
previa de concreción del uso urbanístico del terreno que se puede prolongar
durante meses, e incluso años.
En segundo lugar, la
elaboración y ejecución de un proyecto que incluye diseño, construcción y
equipamiento de un inmueble tiene una tendencia natural a dilatarse tanto en el
aspecto temporal como en el presupuestario.
En tercer lugar, una vez
tengamos la residencia construida y autorizada, tendremos eso, una residencia
vacía en un sector en el que nuestros potenciales clientes valoran sobre
cualquier otro referente, las opiniones de terceros sobre los servicios que
ofrece una residencia (o sea, el boca-oreja).
Para suplir este activo con el que cuentan las residencias en
funcionamiento deberemos prever inversiones en publicidad y dotarnos con unas
reservas que nos permitan afrontar los costes fijos durante un tiempo
prudencial en el que iremos alcanzando la ocupación idónea.
Por último debemos tener en
cuenta que empezar desde cero una actividad requiere de unos conocimientos y
una preparación técnica que evite la comisión de errores que pueden perseguir a
nuestra futura residencia durante muchos años.
Es cierto que cuando compramos una actividad en funcionamiento podemos
estar adquiriendo vicios que cabe redirigir, pero también lo es que es más
fácil aprovechar un cambio de gestión para introducir modificaciones que
enderezar desviaciones ocasionadas por uno mismo.
Una premisa fundamental si
nos decidimos por la construcción ex novo de una residencia es el viejo
aforismo “el tiempo es dinero”. Uno de
los mayores problemas en este tipo de inversión es que al no poder conocer con
exactitud cuánto durará todo el proceso también se nos presentan dudas en
cuanto al monto de la inversión.
Vemos pues que introducirse
en el camino de la construcción de una residencia puede resultar sumamente
arriesgado si no se hace con cuidado. El
consejo más adecuado en estos casos es el de crear un equipo de profesionales
desde el principio o encargar cada fase del proceso a personas que conozcan
bien el sector y hayan participado en otros proyectos similares. Así, encargar la elaboración del proyecto
arquitectónico a un estudio que no haya diseñado nunca una residencia puede
comportar que, un tiempo después, cuando el establecimiento esté en
funcionamiento, aparezcan incomodidades o contratiempos con las que deberemos
convivir. Incomodidades que se
convierten en dinero. Sólo como ejemplo,
una situación inadecuada de los espacios de convivencia, de las salas de
actividades o de los ascensores puede conllevar que cada día se pierda más de
una hora de trabajo en el traslado de los residentes en silla de rueda al
comedor, y que durante ese tiempo se formen largas filas de sillas ante los
ascensores.
El proyecto para llevar a
cabo la residencia debería, para ser eficiente desde un punto de vista
económico, aunar, desde el principio a los promotores que decidirán la
filosofía del centro, al equipo que redactará el plan funcional, a los técnicos
que realizarán el diseño y lo ejecutarán, a los encargados de tramitar los
diferentes permisos y al responsable de proyecto que coordine a todas estas
personas. Pero, ¿cuánto vale todo esto?
De nuevo nos encontramos con
que es difícil responder de manera genérica.
De nuevo existen muchos factores.
Sólo para dar una idea aproximada podríamos hablar de unos 40.000€ por
plaza de construcción y equipamiento.
Este precio puede oscilar de forma espectacular teniendo en cuenta el
valor del terreno, el número de habitaciones individuales, la aplicación de modelo Atención Centrada en la Persona, que requiere de más metros cuadrados; los niveles de acabados y, también la calidad de acabados..
Hoy día han aparecido empresas
dedicadas al construction management que ofrecen una solución “llave en
mano” para inversores que buscan aumentar la seguridad. Son empresas que cuentan con la experiencia
de haber construido varias residencias en diferentes comunidades autónomas, y
en algunos casos también con la gestión de centros. Esa experiencia les permite disponer de un
prototipo de centro que ha sido validado así como de profesionales
experimentados que conocen las diferentes posibilidades de equipamiento y
dominan el proceso de contrucción-equipamiento-autorización de un centro
residencial. Las ventajas de trabajar
con una de estas empresas se centran básicamente en un aumento de seguridad
tanto en plazos como en presupuesto y en la posibilidad de disponer de una
residencia totalmente equipada y autorizada lista para funcionar. Algunas incluso ofrecen la selección del
personal e incluso la posibilidad de encargarse íntegramente de la gestión del
centro ofreciendo al inversor una previsión realista de ingresos antes incluso de
trazar la primera línea en el plano.
Vemos pues que las
posibilidades son variadas y que de la elección de una u otra puede llegar a
depender el futuro del centro.
Nota del Autor Josep de Martí
En Eai Consultoria, un equipo de profesionales puede ayudarte en el proceso de crear una residencia de mayores mediante la redacción de estudios de necesidad/demanda en una zona determinada e informes de viabilidad económica.
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