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lunes, 16 de febrero de 2004

EL FUTURO DE LAS PEQUEÑAS RESIDENCIAS

Decir que el perfil del sector ha cambiado radicalmente durante los últimos diez años, y que el cambio que veremos durante los próximos cinco será, si cabe, más espectacular, es algo incuestionable.

Y si alguien vivirá de forma más directa ese cambio es el grupo de residencias de tamaño pequeño que, durante muchos años formaban, casi en exclusiva la totalidad del sector privado y que ahora, pese a mantener un peso considerable, se enfrenta a unos retos formidables.

Si nos remitimos a los números nos encontramos con que, dentro del sector privado, las residencias de menos de 35 plazas vienen a representar aproximadamente la mitad del total de centros (en lugares como Cataluña representan un 60%). Normalmente se trata de residencias con más de cinco años de antigüedad, que fueron autorizadas por las comunidades autónomas con normativas hoy derogadas; están gestionadas y dirigidas por personas que a la vez son los propietarios y promotores del negocio, personas que no suelen tener una titulación pero que han adquirido experiencia y “saber hacer” con el paso de los años.

Estas residencias pequeñas, en muchas ocasiones tienen barreras arquitectónicas, la mayor parte de sus habitaciones son compartidas, no pueden permitirse contar con un equipo interdisciplinar completo ni adaptarse al funcionamiento que exigen las acreditaciones de calidad. No obstante, cuentan con dos factores muy importantes: la “simpatía del público” y precios más baratos.

Para entender la idea de la “simpatía del público” hay que ver antes que una característica de nuestro sector es la opacidad: la mayor parte de personas que buscan residencia lo hacen por primera vez y no saben nada o casi nada del sector. Estas personas, cuando se les pregunta, así, a secas, si prefieren una residencia grande o pequeña suelen decantarse por la segunda. Existe una concepción social aceptada según la cual el trato en las residencias pequeñas es más familiar, así, no resulta extraño que alguien (que nunca ha visitado ninguna residencia), diga que en las residencias grandes el residente es un número. Si a esto sumamos que, en el proceso de compra lo que más funciona es el boca-oreja y que, hasta ahora la mayor parte de residencias eran pequeñas, llegamos a la conclusión que esa “simpatía del público” está beneficiando al sector de las pequeñas residencias y, todavía lo seguirá haciendo durante unos años.

Si el mercado fuese algo más transparente y las personas conociesen el funcionamiento de residencias grandes, medianas y pequeñas antes de tomar la decisión de compra, verían que, ni todas las residencias pequeñas ofrecen un trato tan “familiar” ni en la mayoría de las grandes la persona es “tratada como un número”. Entonces quizá surgiría el segundo factor: normalmente las residencias pequeñas son más baratas.

Si nos imaginamos una residencia de 25 plazas situada en un chalet alquilado hace 10 años en el que no hubo que hacer demasiadas obras porque la normativa no lo exigía, que es gestionada por un matrimonio y una hija que pasan muchísimas horas en la residencia siendo a la vez que gestores, trabajadores y “corre-turnos”. Veremos que en su cuenta de explotación casi no hay partida de amortización (ya que no hubo una gran inversión inicial), la de personal es en proporción inferior (porque los dueños/autónomos realizan más horas que un empleado y porque) y el concepto mismo de obtener un beneficio por la inversión se ha transformado en “trabajar en mi negocio y sacar lo que se pueda”.

Decir que las residencias que funcionan así deben cerrar porque no dan un servicio de calidad es una simplificación demasiado grande. En primer lugar porque se trata de empresarios honrados que construyeron su negocio con la normativa vigente en su momento, sin ayuda de la administración y que, llevan años cubriendo un sector de la demanda que no puede pagar los precios de mercado de las residencias más grandes aunque tampoco tienen tan poco como para poder acceder a plazas públicas. En segundo, porque en muchos casos, la misma tendencia de la situación ya les está poniendo difícil la subsistencia, principalmente de tres formas:

- La intervención administrativa: a medida que las comunidades autónomas siguen su carrera por tener la normativa más exigente es muy posible que las residencias pequeñas se vayan quedando en un lado, sin posibilidad de adecuación, sin que nadie les diga que tienen que cerrar aunque quizá sí que no pueden ampliar, cambiar de titular o hacer modificación alguna.
- El aumento del precio de los inmuebles: Si en los finales de los ochenta y principios de los noventa se crearon muchas residencias pequeñas fue en parte porque no resultaba caro alquilar un gran piso en el centro de una ciudad o un chalet en las afueras. A medida que los precios se han ido incrementando y que los contratos de las actuales residencias pequeñas lleguen a su fin, es más que posible que se produzcan cierres porque los propietarios no quieran renovar o impongan precios no asumibles (esto ya está ocurriendo en la actualidad en ciudades como Madrid o Barcelona).
- El factor personal: Es algo que no puede descartarse. Actualmente, muchas residencias pequeñas están funcionando gracias al ingente esfuerzo de unos propietarios que dedican muchas horas de dedicación y que no pueden despegarse de la residencia ni un momento. Normalmente mujeres que entraron en el sector hace unos diez años y que ya están entrando ellas mismas en la edad de jubilación. Cuando estas personas se jubilen, es muy probable que sus hijos no quieran seguir con un negocio tan sacrificado y que, cuando piensen en traspasar o vender el centro se encuentren con legislaciones (como la madrileña en la actualidad) que obliguen a adecuar el centro a la normativa actual en caso de cambio de titular, cosa, ya hemos visto, imposible.

Sea como sea, de lo que no cabe duda es que los propietarios de residencias pequeñas llevan ya un par de años dándole vueltas a su futuro.

Si quieren ver una opción imaginativa sobre qué podría hacerse con las residencias pequeñas, entren en la “Geriateca” de Inforesidencias.com y vean lo que propone Elisabet Massons en su trabajo “El futuro de las microresidencias”.